Сколько стоит недвижимость в Германии
Сегодня недвижимость в Германии считается выгодным вариантом вложения средств. Правильно подойдя к решению задачи, в ФРГ можно недорого купить комфортное жилье или основу коммерческого проекта. Если этим планирует заниматься иностранец, ему стоит изучить специфику немецкого рынка недвижимости, рассмотреть правовые моменты. Осторожность нужно проявлять даже при аренде жилья. Легкомысленное отношение к этой сфере жизни грозит мигранту дополнительными расходами и серьезными проблемами.
Как работают агентства недвижимости в Германии
В ФРГ продажу и покупку недвижимости принято осуществлять через риелторов. Такие специалисты могут представлять продавца (до 90% от всей массы сотрудников) или покупателя. Стоимость услуг профессионалов может быть значительной, но иностранцам от них лучше не отказываться.
Риелтор, представляющий интересы продавца, сопровождает ряд объектов. У него есть право продажи недвижимости, он заинтересован в том, чтобы клиент сделал покупку именно у него. Покупателю невыгодно сотрудничать с таким представителем направления по целому ряду причин. Во-первых, он не ищет недвижимость. Если подать конкретную заявку, то такой риелтор предложит на рассмотрение всего пару вариантов или начнет предлагать то, что совсем не подходит. Во-вторых, он не станет упоминать о недостатках объекта, а наоборот всеми силами постарается их скрыть. Наконец, работа такого сотрудника прекратится с подписанием нотариального договора.
Иностранец, который планирует купить недвижимость в Германии, должен найти личного представителя. У такого риелтора нет «своей» базы, поэтому он будет заниматься поиском объекта в соответствии с запросами покупателя. Сотрудник не будет скрывать недостатки недвижимости или придумывать ей несуществующие достоинства. Профессионал такого типа оказывает полный перечень услуг. Он находит подходящий вариант, ведет переговоры с продавцом, проверяет объект, проводит юридическую подготовку сделки. Если нужно, он поможет решить финансовые вопросы, связанные с переводом денег из России или оформлением кредита. При необходимости риелтор такого типа поможет в управлении объектом в плане уплаты налогов или его сдачи в аренду.
Покупка недвижимости в Германии: правовые аспекты
Процедура приобретения и оформления квартир в Германии, а также их дальнейшего использования имеет свою специфику. Обращаясь в агентство недвижимости, иностранный гражданин получает информационную поддержку и сопровождение сделки. Сотрудники таких компаний могут сориентировать в плане цен на жилье, предполагаемых дополнительных расходов, возможных подводных камней.
Какие сложности подстерегают при покупке недвижимости в Германии
Преимущества обращения к риелторам, которые будут представлять интересы покупателя, очевидны. К сожалению, иностранному гражданину не так просто найти в чужой стране профессионалов такого плана. Чаще всего россияне все же вынуждены пользоваться услугами агентств недвижимости, выступающих в качестве представителей продавца.
Действуя по этому сценарию, стоит подготовиться к ряду негативных моментов:
- выбор будет очень ограничен, при этом в первую очередь клиенту начнут предлагать не то, что ему нужно, а то, что надо побыстрее продать;
- договариваться о скидке практически бесполезно, ведь уменьшая сумму, риелтор автоматически уменьшает размер своих комиссионных;
- риелтор не будет стараться слишком активно. Он прекрасно понимает, что хорошая и недорогая или даже элитная недвижимость в Германии найдет своего покупателя, поэтому напрягаться не обязательно;
- в Германии серьезные проблемы с обратной связью. Представители продавца вяло реагируют на сообщения по электронной почте, редко перезванивают, могут пропадать на дни или недели;
- комфорту потенциального клиента уделяется мало внимания. Стоит подготовиться к тому, что просмотров придется долго ждать, а назначать их будут в не самое удобное время. Даже если написать продавцу заранее, это не гарантирует нужного результата;
- немцы вообще очень медлительны в плане оказания услуг. Они уверены, что клиенты после озвучивания своих пожеланий еще несколько раз передумают, поэтому не торопятся с выполнением поставленных задач;
- иностранцу вообще могут отказать в просмотре или обслуживании без объяснения причин;
- не всегда удается построить общение на английском языке. Иногда немцы делают вид, что не владеют им. Тогда приходится нанимать переводчика;
- риелторы в Германии нередко требуют адрес клиента, на который можно будет отправлять предложения и приглашения на просмотр. Без него иностранцу могут отказать в обслуживании;
- просмотры не проводятся в субботу или в воскресенье, а также в рабочие дни после 18.00. Чаще всего в день назначается не более одного визита, поэтому процесс поиска недвижимости может сильно затянуться;
- в обслуживании или просмотре могут отказать, если клиент не предоставит справку из банка, подтверждающую наличие у него нужной суммы.
Все пункты, кроме первых двух, можно частично отнести и к сотрудничеству с представителем покупателя. Такова специфика работы немецких риелторов. Чтобы свести влияние этих факторов к минимуму, можно поискать помощника среди бывших граждан России. С ними проще договориться, они больше ценят клиентов и активнее работают.
Как выбрать дом или квартиру в Германии
Планируя покупку, надо прежде всего решить по поводу региона. Особенно, если объект будет выбираться в первую очередь из соображения цены на фоне скромного бюджета. Если сумма совсем небольшая, лучше рассматривать варианты в Восточной Германии. У того же, кто готов вложить в покупку более 200 тыс. евро, будет широкий выбор. Эксперты предлагают обратить в этом случае внимание на Мюнхен, цены на недвижимость в котором стабильно растут.
Стоит заранее продумать подход к приобретению недвижимости. Дешевле всего обойдутся объекты, покупка которых происходит еще на стадии их строительства. Первичная недвижимость, готовая к заселению, обойдется на порядок дороже. В некоторых местах, например, курортном Баден-Бадене, спрос даже на вторичную недвижимость столь высок, что она продается с аукциона.
В Германии много агентств, предлагающих консультативную помощь. Достаточно оставить заявку на подбор подходящих под нужные параметры объектов, а затем просмотреть предложенные варианты. При этом стоит обратить внимание на их транспортную доступность, рейтинг района, его инфраструктуру.
Просмотры недвижимости в Германии
На просмотр понравившегося дома или квартиры стоит записаться заранее. В Германии нельзя просто позвонить агенту и договориться обо всем по телефону. Надо оставить заявку, указав в ней личные данные, контактную информацию, почтовый адрес. На последний вышлют подробную информацию по лоту. Просмотры проводятся в будние дни с 9 до 18 часов (реже, до 19 часов). Во время осмотра объекта стоит обратить внимание на важный момент — сдается ли помещение в аренду в данный момент. Если да, то в случае совершения сделки новый хозяин недвижимости обязан будет дать жильцам от 3 до 9 месяцев на выезд.
Бронирование квартиры в Германии
Если вариант понравился, то рекомендуется его забронировать, чтобы показать серьезность намерений и не упустить объект. Для этого можно составить устное или письменное соглашение. Некоторые риелторы просят небольшой аванс в 500-1000 евро, который потом будет зачтен при оформлении покупки. Срок брони в Германии обычно составляет 2 недели, но может быть увеличен по обоюдному согласию.
Подготовка и подписание нотариального договора о покупке квартиры в Германии
Еще до подписания документов у покупателя могут попросить справку, которая подтверждает наличие у него средств на приобретение конкретного объекта. После этого нотариусом составляется договор по стандартному шаблону, в который заносят личные данные сторон. Важным моментом является указание информации о семейном положении покупателя, т.к. по немецким законам супруги могут осуществлять такие сделки только совместно. Также в документе указывается адрес покупателя в Германии, на который будет высылаться почта.
Нотариальный договор составляется на немецком языке. Его объем в среднем составляет 15 страниц. Несмотря на то, что такие документы в ФРГ не принято подделывать, лучше ознакомиться с его положениями. Клиенты, которые не владеют немецким, обязаны заранее позаботиться о переводчике. Если стороны все устраивает, нотариальный договор подписывается и начинается следующий этап оформления сделки.
Оплата по нотариальному договору о покупке недвижимости в Германии
После оформления договора нотариус рассылает его экземпляры покупателю и продавцу. Последний по факту его получения должен перевести оговоренную документом сумму на трастовый счет нотариуса. Только после разрешения на внесение покупателя новым владельцем объекта тот переводит деньги на счет продавца. Если по каким-то причинам сделка срывается, покупатель получает свои средства обратно. Благодаря таким особенностям, покупать недвижимость в Германии безопаснее, чем в большинстве других стран.
Переход права собственности на недвижимость в Германии
Копия договора приходит к покупателю примерно на 2-3 день после окончания торгов, оформления сделки. Еще 7-10 дней уходит на регистрацию гражданина в качестве нового владельца объекта недвижимости. После этого он получает предварительное право собственности, которое позволяет перейти к заключительному этапу всей процедуры.
Внесение недвижимости в Германии в Поземельную книгу
Независимо от того, что является объектом сделки — земля, квартира или дом — его обязательно вносят в Поземельную книгу. Доступ к ней есть только у нотариусов, что позволяет сохранить анонимность личности покупателя для общественности. Копия выписки из этого документа приходит новому владельцу недвижимости через 2-3 месяца после оформления нотариального договора. Но вступление в права происходит уже через несколько дней после перевода средств.
Управление, налоги, расходы
Владение недвижимостью в Германии накладывает на гражданина ряд обязательств. Ему придется оплачивать домовые расходы (коммунальные платежи и услуги управляющей компании), электричество, ежегодный налог на недвижимость. Размеры платежей зависят от местности, размеров, стоимости и типа квартиры/дома, сопутствующих условий. Отдельную статью расходов составит налог на доход от аренды недвижимости, если объект планируется сдавать.
Что нужно, чтобы арендовать квартиру в Германии
После оформления сделки нужно зарегистрироваться с целью проживания по новому адресу. Для этого надо обратиться в Bürgeramt/Bürgerbüro, подав загранпаспорт с визой, договор аренды и справку от арендодателя. В последней указываются адрес жилья, данные арендаторов, даты их заезда и выезда. Со справкой о регистрации на руках остается отправиться в Иммиграционную службу, чтобы сообщить свой новый адрес.
Сколько стоит недвижимость в Германии по городам
Планируя приобретение жилой или коммерческой недвижимости, стоит изучить ситуацию с ценами по городам. При этом во внимание следует принимать не только данные по самим объектам, но и показатели стоимости жизни. По первым разница может доходить до 4-5 раз, а по последним — до 1,5-2.
Цена на квартиры
Стоимость квартир в Германии начинается с 30 тыс. евро. Такой показатель распространяется на небольшие по площади объекты, расположенные в домах, построенных в 90-х годах прошлого века. Самая дешевая недвижимость находится в Восточной Германии, в радиусе 30-50 км от крупных городов.
Значение имеет расположение объекта по отношению к центру города. Если в окрестностях Дюссельдорфа небольшую 2-комнатную квартиру можно приобрести за 45-50 тыс. евро, то в самом городе ее меньший по размеру аналог обойдется уже в 70 тыс. евро, а схожая по площади копия будет стоить не менее 100 тыс. евро.
Аналогичная ситуация наблюдается по всей стране. В Берлине цены на квартиры в окрестностях города начинаются от 60-63 тыс. евро. Примерно то же ожидает покупателей в Мюнхене, Кельне, Гамбурге.
Цена на дома
Самые дешевые дома также можно приобрести в Восточной Германии, где остались постройки времен ГДР. Цены на них в среднем начинаются от 160 евро за кв. м. При этом в Дрездене и Лейпциге можно найти предложения от 110 евро за кв. м. в домах старого жилого фонда.
В Южной Германии цены на порядок выше. В Штутгарте, Мюнхене, Баден-Бадене они начинаются с 1,2 тыс. евро за кв. м. за дома 50-х годов. «Новая» недвижимость обойдется покупателям уже минимум в 2 тыс. евро за кв. м. Так, за дом площадью 220 кв. м. будет стоить не менее 470 тыс. евро.
Недвижимость Западной Германии считается наиболее качественной и востребованной. Крупные города земель Рейн-Вестфалия предлагают в основном объекты стоимостью от 3 тыс. евро за кв. м. Еще одна отличительная черта региона — обилие эксклюзивных предложений, например, по замкам.
Цена на участки
Сложно сказать во сколько обойдется покупателю приобретение земли в Германии. Разброс цен очень значителен. Показатели зависят от типа объекта, его расположения, возможностей использования, наличия арендаторов. Это может быть как 100 евро за кв.м., так и 500 тыс. евро за площадь в 100 кв. м.
Цена на коммерческую недвижимость
Нет четких параметров и в ценах на коммерческую недвижимость. При выборе подходящего варианта в первую очередь рекомендуется учитывать его доходность и расположение. Самыми перспективными считаются предложения в Мюнхене, Берлине, Гамбурге. К экономически неблагоприятным относят земли Восточной Германии. Из-за оттока жителей в западную часть инвестиции в недвижимость здесь сопряжены с рисками.
Итог
Даже в периоды экономических кризисов цены на недвижимость в Германии растут. Это гарантирует большинству инвесторов не только сохранение вложенных средств, но и существенную прибыль.